Stanowisko Fundacji w sprawie ustawy deweloperskiej

Stanowsko Fundacji w sprawie stosowania w praktyce przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednoro­dzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), tzw. ustawy deweloperskiej, wraz z projektem zmiany tej ustawy, zawarte w piśmie z dnia 24 stycznia 2014 r. do Prezesa Urzędu Ochrony i Konkurencji:

W związku z prowadzoną przez kierowany przez Panią Prezes Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów analizą stosowania w praktyce przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednoro­dzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), zwaną w dalszej części niniejszego pisma „u.o.p.n.” oraz w nawiązaniu do pisma Pani Prezes z dnia 22 października 2013 r. (znak: DDK-073-37/13/JTB) w sprawie nadsyłania opinii oraz ewentualnych propozy­cji rozwiązań legislacyjnych dotyczących zmiany tej ustawy, Fundacja na rzecz Bezpiecznego Obrotu Prawnego z siedzibą w Warszawie, która w zakresie swej dzia­łalności prowadzi między innymi badania naukowo-badawcze z zakresu prawa cywil­nego i administracyjnego, przekazuje następujące uwagi i propozycje zmian ww. ustawy:

Zdaniem Fundacji zmiany ww. ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.o.p.n.) powinny zmierzać do:

  1. przesądzenia charakteru prawnego umowy zawieranej przez dewelopera i na­bywcę, w wykonaniu obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej jako umowy sprzedaży,
  2. dookreślenia zakresu przedmiotowego u.o.p.n. jako regulacji prawnej obowią­zującej od chwili rozpoczęcia przez dewelopera oferowania osobom fizycznym sprzedaży lokali mieszkalnych do momentu zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, jako sprzedaży ostatniego oferowanego lokalu mieszkalnego.

            Rekomendowane przez Fundację zmiany u.o.p.n. w pierwszej kolejności mają na celu jednoznaczne określenie charakteru prawnego umowy, która stanowi podstawę do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz na­bywcy. Należy zwrócić uwagę, że w obecnym stanie prawnym kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej budzi istotne wątpliwości, zaś w nauce prawa oraz w praktyce wyrażane są trzy poglądy:

  1. zgodnie z pierwszym poglądem umowa deweloperska stanowi w istocie szczególną postać umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c. (tak Z. Truszkiewicz w: „Charakter prawny umowy deweloperskiej …”, Warszawa 2012, s.411 i nast., po­dobnie K. Maj w: „Praktyczne aspekty umowy deweloperskiej ….” „Rejent” 2012, nr 10); pogląd ten jest uzasadniony z uwagi na fakt, iż elementy, które wymieniono w definicji umowy deweloperskiej (art. 3 pkt 5 u.o.p.n.) pokrywają się częściowo z elementami przedmiotowo istotnymi dla umowy sprzedaży,
  2. drugi pogląd uznaje, iż umowa deweloperska stanowi zbiorczą kategorię norma­tywną, która obejmuje wiele umów nazwanych i nienazwanych (tak J. Pisuliński w „Charakter prawny umowy deweloperskiej”, Biuletyn Izby Notarialnej w Katowi­cach, 2012, nr 1 s.22); zawierają się w niej wszystkie umowy, które spełniają prze­słanki określone w przepisach u.o.p.n.; umowa deweloperska nie jest zatem osobną umową nazwaną, lecz tworzy kategorię podobną do np. umowy o kredyt konsu­mencki,
  3. według trzeciego poglądu, umowę deweloperską kwalifikuje się, jako umowę nazwaną (tak np. H. Ciepła, w H. Ciepła, B. Szczytowska w: Komentarz do u.o.p.n. Warszawa 2012).

            Wątpliwości związane z wykładnią językową przepisów u.o.p.n., prowadzą do zawierania w aktualnym obrocie prawnym:

  1. umowy o skutku wyłącznie rozporządzającym zawieranej w wykonaniu obowiąz­ków wynikających z umowy deweloperskiej,
  2. umowy sprzedaży - jako umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym zawieranej w wykonaniu obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

            Rekomendowane przez Fundację zmiany przesądzają, iż umową zawieraną w wykonaniu umowy deweloperskiej ma być umowa sprzedaży. Takie rozstrzygnięcie rozwieje wątpliwości interpretacyjne przy stosowaniu u.o.p.n., a tym samym doprowa­dzi do ujednolicenia praktyki i zwiększy zakres zabezpieczenia praw nabywcy. Ure­gulowana w Kodeksie cywilnym umowa sprzedaży, jest umową, która w najszerszym zakresie zabezpiecza prawa osoby fizycznej nabywającej od dewelopera lokal miesz­kalny albo dom jednorodzinny. Proponowane zmiany umożliwią także zachowanie jednolitego charakteru prawnego wszystkich umów zawieranych przez deweloperów po zakończeniu inwestycji budowlanej bez względu na to, czy przedmiotem umów jest lokal o charakterze mieszkalnym czy niemieszkalnym, jak również bez względu na to, czy osobą zawierającą umowę z deweloperem jest osoba fizyczna czy osoba prawna lub inny podmiot nieposiadający osobowości prawnej.

            Wobec powyższego proponowane zmiany u.o.p.n., obejmują konieczność zmiany art. 1, art. 3, art. 10, art. 22, art. 27 ust. 1, art. 29 ust. 1 pkt 6), ust. 3 i 5 tej ustawy.

            Kolejny obszar proponowanych zmian ma na celu jednoznaczne określenie zakresu przedmiotowego u.o.p.n.

            W aktualnym stanie prawnym wykładnia literalna u.o.p.n. oraz wykładnia funkcjonalna i celowościowa wskazanej ustawy prowadzą do odmiennych poglądów co do zakresu przedmiotowego ustawy:

  1. pierwszy pogląd wskazuje na szeroki zakres obowiązywania ustawy na każdym etapie realizacji przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego, począwszy od chwili rozpoczęcia oferowania osobom fizycznym sprzedaży lokali mieszkalnych, a kończąc na sprzedaży ostatniego oferowanego lokalu mieszkalnego,
  2. drugi pogląd wskazuje na węższy zakres obowiązywania ustawy, ograniczony do samego procesu budowlanego, a kończący się przyjęciem budynku do użytkowa­nia.

            Za pierwszym poglądem przemawia wykładnia literalna przepisów art. 1 i art. 3 pkt 5) u.o.p.n. oraz wykładnia funkcjonalna i celowościowa ustawy, której celem jest zapewnienie jak najszerszej ochrony osoby fizycznej jako nabywcy lokalu mieszkal­nego, występującej w charakterze konsumenta i będącej - w sensie ekonomicznym - słabszą stroną stosunku prawnego.

            Zgodnie z art. 1 u.o.p.n. „Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę …”. W przepisie tym ustawodawca – wskazując zakres przedmiotowy ustawy – nie wymienił zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku. Ponadto zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 5) u.o.p.n. „umowa deweloperska” oznacza „umowę, na podstawie której dewelo­per zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy ….”. Ponow­nie więc w przepisie tym pominięte zostało zobowiązanie do wybudowania budynku.

Za drugim poglądem przemawia wykładnia literalna art. 22 ust.1 pkt 18) u.o.p.n., w którym jako niezbędny element umowy deweloperskiej wymienia się „zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku”. W przypadku zawierania umowy deweloperskiej po przyjęciu budynku do użytkowania zobowiązywanie dewelopera do wybudowania budynku jest bezprzedmiotowe, ponieważ wszelkie prace budowlane są wykonane przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Zmiany zaproponowane przez Fundację prowadzą do dookreślenia zakresu przedmiotowego u.o.p.n., jako regulacji prawnej obowiązującej od chwili rozpoczęcia przez dewelopera oferowania osobom fizycznym sprzedaży lokali mieszkalnych do momentu zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, jako sprzedaży ostatniego oferowanego lokalu mieszkalnego.

Celem tych zmian jest ochrona praw nabywcy na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ochrona praw nabywcy wynikająca z u.o.p.n. obejmuje w szczególności:

  1. ochronę prawa nabywcy do nabycia lokalu (art. 1 oraz art. 36 u.o.p.n.),
  2. ochronę dokonywanych przez nabywcę wpłat na poczet ceny nabycia (art. 2 ust.1 pkt 1 u.o.p.n.),
  3. ochronę innych praw, np. prawa do odstąpienia od umowy oraz prawa do uzyskania pełnej informacji dotyczącej: dewelopera, przedsięwzięcia dewe­loperskiego i otoczenia nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie (prawo do żądania przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy deweloperskiej przekazania jej prospektu informacyjnego).

            W przypadku zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 i nast. Kodeksu cywilnego albo umowy zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ochronie podlega jedynie prawo nabywcy do żądania przeniesienia własności lokalu przed sądem (w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego). Umowa taka nie zapewnia ochrony nabywcy ani w zakresie środków wpłaconych deweloperowi ani w zakresie prawa do pełnej i rzetelnej informacji, uregulowanego w art. 17-21 u.o.p.n.

            Argumentem przemawiającym za koniecznością stosowania ustawy również po przyjęciu budynku do użytkowania jest ochrona prawa nabywcy do uzyskania pełnej i rzetelnej informacji dotyczącej samego dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz innych informacji mogących mieć wpływ na decyzję nabywcy w sprawie zakupu danego lokalu mieszkalnego (np. informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu jednego kilometra od nieruchomości, na której realizowane jest przed­sięwzięcie deweloperskie). Pełna realizacja tego prawa jest zapewniona przez ustawo­dawcę za pośrednictwem prospektu informacyjnego, którego obowiązek sporządzenia wynika z art. 17 u.o.p.n oraz za pośrednictwem przedkontraktowego obowiązku infor­macyjnego, wynikającego z art. 20 i 21 u.o.p.n. Prawo to ustawodawca uznał za tak ważne, iż niesporządzenie prospektu informacyjnego zagrożone jest karą grzywny (art. 32 u.o.p.n.), zaś podanie w prospekcie informacyjnym informacji nieprawdziwych lub zatajenie informacji prawdziwych zagrożone jest karą grzywny, karą ograniczenia wolności albo nawet karą pozbawienia wolności do lat 2. Odmawianie powyższego prawa do uzyskania pełnej i rzetelnej informacji nabywcom zawierającym umowy z deweloperem po przyjęciu budynku do użytkowania byłoby sprzeczne z celem i przedmiotowym zakresem ustawy, określonymi literalnie w art. 1 u.o.p.n. oraz z zasadą racjonalnego ustawodawcy.

            Najistotniejszym jednak argumentem przemawiającym za koniecznością sto­sowania przepisów ustawy, również po przyjęciu budynku do użytkowania, jest konieczność zapewnienia ochrony nabywcy, który spełnia świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera przed nabyciem własności lokalu.

            Zgodnie z art. 10 u.o.p.n. wypłata środków wpłaconych przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy następuje po otrzymaniu przez bank, prowadzący ten rachunek, odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1. Wypłata środków wpłaconych przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy następuje po kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego (art.12 u.o.p.n.).

            Art. 3 pkt 6) u.o.p.n. wskazuje w definicji legalnej przedsięwzięcia deweloper­skiego, iż jest to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1. Proces obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz przyjęcia obiektu budowla­nego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przed­sięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przed­sięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. W związku z powyższym przedsięwzięcie deweloperskie, jako ustawowo zdefiniowany proces pojawia się w dniu rozpoczęcia przez dewelopera sprzedaży lokali mieszkalnych (nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi), a dokładnie w dniu rozpoczęcia oferowania ich sprzedaży osobom fizycznym, a kończy w dniu ustanowienia lub przeniesienia na rzecz nabywcy prawa, o którym mowa w art. 1. Ustawodawca jako istotne znaczenie dla przyjęcia budynku do użytkowania wskazuje funkcjonalne połączenie kilku budynków w jedno przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Ustawa nie wiąże jednak z faktem uzyskania przez dewelopera decyzji o przyjęciu do użytkowania żadnych skut­ków w zakresie informacyjnych obowiązków dewelopera, jak i również w zakresie zawierania umów deweloperskich. Odmienne stanowisko prowadziłoby do wniosku, iż ustawodawca postanowił zróżnicować ochronę praw osób fizycznych zawierających umowy z deweloperem w zależności od stopnia zaawansowania prac budowlanych. Porównanie brzmienia art. 3 pkt 6) u.o.p.n. z art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazuje na odmienny zamiar ustawodawcy.

            Ochroną u.o.p.n. objęte zostały prawa osób fizycznych zawierających umowy z deweloperem na każdym etapie inwestycji budowlanej, również przed nabyciem prawa do gruntu i przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę. Usta­wowej ochronie winny również podlegać prawa osób fizycznych zawierających umowy z deweloperem po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.

            Potrzeba takiej ochrony jest w szczególności widoczna, gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera przed przeniesieniem na nabywcę praw, o których mowa w art. 1 u.o.p.n., w tym w szczególności własności lokalu. Brak jest przesłanek do różnicowa­nia ochrony prawnej i faktycznej nabywców, którzy zawarli umowy w trakcie trwania budowy, tj. przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz nabywców, którzy zawierają umowy po uzyskaniu przez dewelopera takiej decyzji. Nabywcy, którzy podpisali umowy deweloperskie, korzystają ze szczególnej ochrony wynikającej ze zmienionych przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (art. 4251 – 4255 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze). Nabywcy podpisujący umowy przedwstępne w rozumieniu art. 389 Kodeksu cywilnego lub zobowiązujące w rozumieniu art. 9 ustawy o własności lokali z takiej ochrony nie mogą skorzystać, albowiem w ich przypadku zobowiązanie niepieniężne dewelopera przekształca się z mocy przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze w zobowiązanie pie­niężne. Wobec powyższego po raz kolejny należy odwołać się do celu i przedmioto­wego zakresu ustawy oraz zasady racjonalnego ustawodawcy, z którymi sprzeczne byłoby odmawianie powyższej ochrony osobom fizycznym zawierającym umowy z deweloperem po przyjęciu budynku do użytkowania.

            Art. 22 ust. 1 ustawy wymienia elementy treści umowy deweloperskiej, w tym w pkt 18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku. Elementy treści umowy, które Helena Ciepła i Barbara Szczytowska, w komentarzu do ustawy (LexisNexis, Warszawa 2012) słusznie określają, jako pożądane składniki treści umowy, lecz nie obligatoryjne. Interpretując ten przepis w szerszym kontekście, nie­wątpliwie deweloper nie może przenieść własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości przed wybudowaniem budynku (domu jednorodzinnego), a fakt przyję­cia budynku do użytkowania stanowi jedynie realizację jednej z czynności faktyczno-prawnych składających się na cały złożony proces przedsięwzięcia deweloperskiego.

            Proponowane przez Fundację przesądzenie zakresu przedmiotowego obowią­zywania ustawy wymaga więc:

  1. dookreślenia pojęć używanych w ustawie,
  2. doprecyzowania obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy deweloper­skiej, a po przyjęciu budynku do użytkowania, w tym ewentualne wyłączenie ko­nieczności aktualizowania prospektu informacyjnego po przyjęciu budynku do użytkowania,
  3. zmiany w szczególności art. 22, w tym także w celu do dostosowania brzmienia tego przepisu do przepisów ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158, z późn. zm.).

Przesądzając o zakresie przedmiotowym u.o.p.n., warto rozważyć uproszczenie obowiązków ciążących na deweloperze po przyjęciu budynku do użytkowania poprzez określenie, iż od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie, prospekt informacyjny wraz z załącznikami nie wymaga już uaktualniania i obejmuje informacje z dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

            Do rozważenia pozostaje także kwestia doprecyzowania terminu, do którego powinny być stosowane środki ochrony, o których mowa w art. 4, w szczególności czy rozliczenia nabywcy z deweloperem na etapie realizacji przedsięwzięcia deweloper­skiego po przyjęciu budynku do użytkowania powinny następować poprzez rachunek powierniczy oraz czy środki z zamkniętego rachunku powierniczego powinny być uruchamiane na rzecz dewelopera po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, czy może już po przyjęciu budynku do użytkowania. Proponowane przez Fundację zmiany nie przesądzają o wyborze któregokolwiek ze wskazanych rozwiązań.

Ponadto Fundacja proponuje:

  1. zmianę art. 23 i art. 31, w celu wyłączenia wątpliwości interpretacyjnych dotyczą­cych konieczności ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy z tytułu umowy deweloperskiej;
  2. dodanie w art. 23 przepisów określających zakres ochrony praw nabywcy w przypadku zbycia przez dewelopera nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
  3. zmiany art. 9 i art. 22, określając w sposób niebudzący wątpliwości, że wszelkie koszty prowadzenia rachunku powierniczego nie mogą w sposób bezpośredni obciążać nabywcy;
  4. zmianę art. 25 poprzez przesądzenie, iż odsetki oraz kary umowne mogą być zastrzegane w umowie deweloperskiej na rzecz nabywcy i na rzecz dewelopera;
  5. zmianę art. 20 w celu przesądzenia, iż prospekt informacyjny wraz z załącznikami w wersji papierowej stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.

Przepisy ustawy weszły w życie w dniu 29 kwietnia 2012 roku. Uruchomienie procesu legislacyjnego związane było z Postanowieniem Trybunału Konstytucyjnego (zwanego dalej „TK”) z dnia 2 sierpnia 2010 r., sygn. akt S 3/10. W postanowieniu tym zostało wykazane istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla za­pewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej oraz zasygnalizo­wana została Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzeba podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W uzasadnieniu cytowanego postanowienia Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż w istniejącym stanie prawnym, ze względu na fakt, że upadłości firm deweloperskich działających na polskim rynku nie są jednostkowymi sytuacjami, niezbędne jest wpro­wadzenie szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. Trybunał Konstytucyjny wskazał na konieczność:

  • określenia wzajemnych praw i obowiązków stron takiej umowy, sposobu jej wyko-nania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania,
  • wprowadzenia mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań, w tym również w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

            W uzasadnieniu postanowienia Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że zawarcie umowy przedwstępnej o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności nawet w formie aktu notarialnego nie oznacza, że nabywca lokalu zyskuje pełną ochronę w razie upadłości dewelopera. W wyroku z dnia 29 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 463/07 („Monitor Prawniczy” nr 7/2008, poz. 341) Sąd Najwyższy stwierdził, że obo­wiązujące przepisy nie dają możliwości skutecznego żądania zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na osobę, która uiściła całość ceny, jeżeli do upadłości doszło przed spisaniem aktu notarialnego. W takiej sytuacji kon­sumentom pozostaje jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych środków, które mogą kierować do syndyka masy upadłości.

Ponadto w związku z proponowaną zmianą art. 22 ust. 1 ustawy, dokonania zmiany wymaga również wzór prospektu informacyjnego poprzez doprecyzowanie, iż do prospektu powinny być dołączone następujące załączniki:

  1. Szkic terenu z zaznaczeniem budynku.
  2. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego. 
  3. Wzór umowy deweloperskiej.

 

            Poniżej przedstawiamy rekomendowane przez Fundację zmiany ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377):

1) art. 1 otrzymuje brzmienie:

Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego dewelo­per zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu nabywcy, albo do sprzedaży nabywcy nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nierucho­mości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posado­wionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

2) w art. 3 dotychczasowe brzmienie oznacza się jako ust. 1, w którym:

 

a) pkt 1) otrzymuje brzmienie:

  1. deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloper­skiej zobowiązuje się do zawarcia umowy sprzedaży;

b) pkt 3) otrzymuje brzmienie:

  1. dom jednorodzinny - budynek mieszkalny, jak również samodzielna część budynku bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;

c) pkt 4) otrzymuje brzmienie:

  1. nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do zawarcia umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera;

d) pkt 5) otrzymuje brzmienie:

  1. umowa deweloperska - umowę, na podstawie której deweloper zobowią­zuje się do zawarcia umowy sprzedaży, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczeń pieniężnych na rzecz dewelopera;

e) po pkt 5) dodaje się pkt 5a) i pkt 5b) w brzmieniu:

5a) umowa sprzedaży – umowę na mocy, której następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż nabywcy albo sprzedaż nabywcy własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości grunto­wej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stano­wiącego odrębną nieruchomość, lub sprzedaż udziału we współwłasno­ści lub w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, służącej zaspokaja­niu potrzeb mieszkaniowych;

5b) przedmiot umowy deweloperskiej – własność lokalu mieszkalnego albo własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użyt­kowanie wieczyste nieruchomości gruntowej i własność domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział we współwłasności lub w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

f) pkt 6) otrzymuje brzmienie:

  1. przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego nabywca nabywa przedmiot umowy deweloperskiej, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, w szczególności nabycie praw do nieru­chomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie pro­jektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń admini­stracyjnych określonych odrębnymi przepisami;

g) po pkt 6) dodaje się pkt 6a) w brzmieniu:

6a) zadanie inwestycyjne – część przedsięwzięcia deweloperskiego doty­cząca jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość archi­tektoniczno-budowlaną;

h) dodaje się pkt 11) w brzmieniu:

11) pozwolenie na użytkowanie – ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, o której mowa w art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) lub nie zgłoszenie w terminie, przez właściwy organ, sprzeciwu w drodze decyzji w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku, o którym mowa w art. 54 tej ustawy.

3) w art. 3 dodaje się ust. 2 w brzmieniu:

  1. Ilekroć w niniejszej ustawie mowa o przedsięwzięciu deweloperskim, rozumieć należy przez to także zadanie inwestycyjne, o ile przedsięwzięcie deweloper­skie będzie podzielone na zadania inwestycyjne.

4) art. 9 otrzymuje brzmienie:

Art. 9. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera i nie mogą być przez bank naliczane z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

 

5) art. 10 otrzymuje brzmienie:

Art. 10. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

6) w art. 17 po ust. 2 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:

  1. Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie prospekt informacyjny wraz z załącznikami obejmuje informacje aktualne na dzień uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

7) w art. 20 ust. 2 otrzymuje brzmienie:

  1. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami w postaci papierowej stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.

8) w art. 21 pkt 3) otrzymuje brzmienie:

  1. kopią pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie;

9) w art. 22:

a) ust. 1 otrzymuje brzmienie:

1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

  1. cenę przedmiotu umowy deweloperskiej;
  2. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przed­sięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni nieru­chomości, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotekami i służebnościami;
  3. określenie istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku wielolokalowego, obejmującego lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  4. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku wielolokalowym;
  5. określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz ich powierzchni użytkowej;
  6. termin zawarcia umowy sprzedaży;
  7. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  8. informacje dotyczące:
    1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku oraz zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzo­nymi na rachunku;
    2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  9. numer pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie oraz ozna­czenie organu, który je wydał oraz informację czy są ostateczne lub czy są zaskarżone;
  10. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzię­cia deweloperskiego;
  11. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaco­nych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  12. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloper­skiej;
  13. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  14. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poin­formowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  15. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  16. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i sprzedaż tego lokalu po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
  17. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku albo domu jedno­rodzinnego, o ile przed zawarciem umowy deweloperskiej nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie;
  18. zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży.

b) ust. 2 otrzymuje brzmienie:

  1. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy dewe­loperskiej wskazuje się postanowienia, które uległy zmianie.

c) ust. 3 skreśla się;

10) w art. 23:

a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:

  1. Roszczenie nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkal­nego i przeniesienie własności tego lokalu, albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie udziału we współ­własności lub w użytkowaniu wieczystym nieruchomości służącej zaspo­kajaniu potrzeb mieszkaniowych, podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.

b) po ust. 2 dodaje się ust. 3 i 4 w brzmieniu:

  1. W razie zbycia przez dewelopera nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, nabywca tej nieruchomości wstępuje w stosunek wynikający z zawartych umów deweloperskich.
  2. Za zobowiązania wynikające z umów deweloperskich, o których mowa w ust. 3, zawartych do chwili nabycia nieruchomości, na której jest prowa­dzone przedsięwzięcie deweloperskie, przez osobę wskazaną w ustępie 3, deweloper i nabywca nieruchomości odpowiadają solidarnie.

 

11) w art. 25 otrzymuje brzmienie:

Art. 25. Wysokość odsetek lub kar umownych zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać odsetek lub kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

12) art. 27 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

  1. Zawarcie umowy sprzedaży poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po uzyskaniu po­zwolenia na użytkowanie.

13) w art. 29:

a) ust. 1 pkt 6) otrzymuje brzmienie:

  1. w przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

b) ust. 3 otrzymuje brzmienie:

  1. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na zawarcie umowy sprzedaży, a w razie bezskutecz­nego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

c) ust. 5 otrzymuje brzmienie:

  1. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub zawarcia umowy sprzedaży, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

14) w art. 31 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

  1. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia, o którym mowa w art. 23 ust. 2 złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświad­czonymi.

15) w załączniku do ustawy jako załączniki wpisuje się:

Załączniki:

  1. Szkic terenu z zaznaczeniem budynku.
  2. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
  3. Wzór umowy deweloperskiej.

 

Przekazując niniejsze uwagi i propozycje zmian ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego uprzejmie informuję, że Fundacja na rzecz Bezpiecznego Obrotu Prawnego z siedzibą w Warszawie deklaruje gotowość współpracy podczas prac dotyczących zmiany tej ustawy, w zakresie i w formie, którą Pani Prezes uzna za wskazaną.